撰文 王美丽

(资料图片仅供参考)

作为福田CBD周边几大城中村之一，石厦村的旧改一直备受关注。

最近，石厦村旧改二期新天石厦铭苑拿证，265套房源，包括住宅和商铺即将入市。

其中住宅235套，户型约为72-138㎡，备案均价约10.7万/㎡，单价区间约9.1-11.7万/㎡，总价区间约668-1549万/套。

根据新天石厦铭苑销售方案，5月20日将正式选房，据说开盘还有优惠。

现场实拍

近几年，福田的新盘较少，石厦片区近两年也都没有入新盘，这个项目还是比较值得期待的。

福田中心区，双地铁物业

配套成熟，还有名校加持

交通和配套评分（满分50）：45分

新天石厦铭苑为石厦村旧改的二期，一期就是2019年开盘的新天石厦花园，当时的开盘均价是8.69万/㎡。

项目靠近福田中心区，北临福田CBD，南靠益田村大型住宅区、福田保税区及福田口岸，地段相当优越。

项目位于7、3号线石厦站和3号线益田站中间。其中一期项目石厦花园自带底商马成时代广场，距离福田区政府和石厦站都更近。

从石厦站F口出来后，左拐就看见了高高的“石厦村”三个大字。

不远就是福田区政府、福田区公安局等行政机构，周边交通、教育、商业等配套完善，居住氛围较好。

项目周边是大面积的城中村，楼宇密集，小路众多，相对比较拥挤。

石厦村已经比其他城中村好很多，内部虽然也混乱密集，但配备了各类商超、肉菜市场、老人之家、篮球场等休闲消费场所，居住氛围浓厚。

目前石厦村可租房源不多，整租的都租满了，剩下的基本都是单间，价格在1800-2300左右，品牌公寓的话价格稍贵一点。

二期位置更深入城中村，但配套与一期基本共享。

商业方面，一期自带的马成时代广场约6万平，背面还有天虹商场，组成石厦标志性的社区商圈。

另外，二期项目自身也规划有约5000平商业，满足日常生活需求。周边两公里内，可以去到购物公园、皇庭广场、卓越INTOWN等大型购物中心。

生活配套上也十分便捷，天虹商场、马成时代广场、石厦商业街等生活购物区域，人来人往十分热闹。

教育方面，石厦的教育资源十分强大。既有红岭中学、石厦学校等老牌名校，也有益强小学、荔园小学众孚校区等新建校区，包括幼儿园也配备齐全。

石厦村旧改项目位于荔园小学众孚校区、红岭中学石厦初中部学区范围内。

而荔园教育集团、红岭中学教育集团在福田乃至全深圳都是比较有口碑的。

学校是石厦的一大优势，也是吸引诸多购房客前来的重要原因。

置业门槛比一期高不少

新房和二手房没有倒挂

户型评分（满分25）：20分

项目整个体量挺大，但回迁户就占了1090户，商品房才235套。

住宅户型为72㎡的2房、74㎡的2房、88㎡的3房和138㎡的4房。

72㎡2房

74㎡2房

88㎡3房

137㎡4房

72-74㎡的2房户型很方正，空间规划合理，带有双阳台，两个卧室都朝东向利于采光。

88㎡的2房户型虽然能做到目前的主流三房，但却只有1个卫生间，再想提高居住品质，只能选137㎡户型，但总价就高了很多。

价格评分（满分25）：18分

价格方面，10.7万的均价在福田算是中规中矩，比起附近的湾尚庭玺家园均价约10.2万/㎡略高；

但对比一期石厦花园8.69万/㎡相比还是高太多。

而且一期的户型是约61-123㎡的2-3房，比较起来，如今的二期推出的时机并不好，不在深圳楼市火的时间点，面积段也略大，置业门槛增高了不少。

当然，置业门槛高还是因为这几年福田的新盘基本都达到了10万+，这个价位上，蛇口、前海都有较多选择，福田南片区的优势并不突出。

周边二手房的价格在6.4万-9.6万左右，连最贵的学区房高峰期也才10万出头，综合起来看，新房二手没有什么倒挂，基本没有套利空间。

淘房君记得，在刚推出这个旧改项目的时候，二期的回迁房价格都要8万+，而且热度很高，基本无房可卖，博旧改的倒是吃到了红利。

综合评分（满分100）：83分

总的来看，项目各种配套都比较完善、交通也便利；不足的是回迁房占比较大且周边住宅小区较少，多为城中村，片区的整体面貌还有待改善。

跟周边二手价格对比下，打新也没有多少倒挂空间。

需要注意的是，由于回迁户较多，以后出手时这些都是竞争对手，容易打价格战。

优点：

1.离中心商务区近，周边市政配套齐全，生活便利。

2.有2条地铁线经过，离地铁口近。

3.商业配套成熟，自带商场。

4.红岭中学石厦初中部的名校学位。

5.明年1月就交房。

缺点：

1.缺乏公共设施，公共活动空间小

2.绿化配套不足。

3.周边农民房多，其他旧改项目启动后必会造成空气，噪音污染。