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近期，上市房企2022年年报陆续公布，从已经发布的68家业绩数据来看，目前房企业绩普遍大幅下滑甚至巨亏，也有业绩相对稳健乃至逆势增长的房企例如越秀、招商蛇口(行情001979,诊股)、龙湖、万科等。造成这种反差现象主要是由于：房企经营韧性有差别，高韧性企业逆势增长，脆弱性企业业绩受冲击较大。

1、经营韧性差别导致业绩分化

2022年上市房企盈利能力普遍下降，头部企业、央国企及部分布局高能级城市民企表现出更高的盈利水平，更高的韧性。一是，高信用等级的企业韧性强，销售受冲击小，费效比高。购房者对高信用企业、央国企信任程度更高，这些企业销售受到冲击较小，费效比较高，大型央国企、高信用民企年内项目开发进度未受到资金面负面影响，竣工结转节奏保持正常。二是，布局聚焦高能级城市的房企经营韧性较强。在市场下行周期，高等级城市支撑度更高，价格更加坚挺，资产减值压力更小，布局聚焦高能级城市的房企销售、利润受到冲击影响较小。三是企业重视经营安全，交付能力强，具有较强的品牌和信用优势，这些企业提前进行严格的财务杠杆管理。

2022年房企分化的表现，一是从销售看分化较为明显，2022年全国销售额同比下降26.7%，央国销售额降幅一般在20%以内，销售受到市场调整冲击较小。经营稳健的民企销售降幅在30%左右。发生债务违约的企业销售降幅基本在70%以上。二是从融资来看分化较大，央国企融资渠道基本通畅，经营稳健的民企在多项政策支持下融资得以恢复，发生债务违约的数十家民企融资基本中断。三是从盈利来看有较大分化，根据中指研究院财报季数据表显示：已经发布的房企年报中，有13家企业毛利率高于平均水平，如越秀地产、龙湖集团、华发股份(行情600325,诊股)、招商蛇口、京投发展(行情600683,诊股)、华润置地等，这些盈利能力较强。

2、行业深度分化将延续

根据中指研究院今晚即将发布的《2023年1-3月中国房地产企业销售业绩排行榜》，近期房地产销售企稳回升，一季度TOP100重点房企销售转为增长，高韧性企业经营恢复较快，增速更高。

未来，行业在规模、布局、业态等方面均将形成深度分化。一是，经历本轮市场周期调整，房地产行业告别“高周转、高负债、高杠杆”模式，叠加新房市场总量触顶下行，房企将向新发展模式平稳过渡，实现高质量的发展。二是，开发业务赛道弯道超车机会减少，头部企业地位稳固，未来或将形成金字塔型行业格局。其中，央国企仍将是重资产开发生力军，市场份额保持在较高水平。同时，专业化分工是大趋势，细分领域专业企业增多。少数头部企业能够发展成为横跨多个领域的综合开发企业，多数企业需专注于个别优势领域，细分行业或将产生龙头企业。（作者：中指研究院企业研究总监刘水）